文/谢逸枫

2023年1月30日，一份财政部门的全国财政收入数据显示，2022年全国卖地收入6.6854万亿元，同比下降23.3%。而2021年8.7051万亿元，同比增长3.5%，2020年8.4142万亿元，同比增长15.9%，2019年7.7914万亿元，同比增长11.4%。

(相关资料图)

土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。过去三年，疫情、调控、金融收紧的三个因素冲击之下，2022年全国卖地收入增速的跌幅断崖式下跌23.3%，不可思议的是全年卖地收入金额依然破超6万亿元（6.6854万亿元）。

值得注意的是2020年全年全国卖地收入首破8万亿元（8.4142万亿元），2021年再次破8万亿元（8.7051万亿元）的卖地收入，2022年卖地收入回落到超6万亿元,堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学，即中国房地产经济学。

2022 年全国一般公共预算收入20.37万亿，增长0.5%。而一般公共预算支出创新高，达到26万亿，增长6.1%，意味着财政收入不够支出，钱不够化。由此财政赤字从-4.38 亿扩大至-5.69 亿，比疫情首次冲击的2020年要好点。

2022年全国卖地收入增幅断崖式下跌23.3%，创1987年有统计数据历史以来最大跌幅，可谓是罕见。2018年以来卖地收入增幅呈现回落趋势，2021年全国卖地收入增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

卖地收入金额、跌幅历史最低，归根结底是三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、22城宅地集中供应、房企债务因素，无法支撑房企持续砸钱买地。而土地流拍、低溢价、底价成交现象，房企业绩大跌，销售回款难支持买地资金。

其一是笔者分析，2022年全国卖地收入6.6854万亿元，占到全国财政收入20.3703万亿元的32.81%（2021年42.97%、2020年46%），占到全国地方财政收入10.8818万亿元的61.43%（2021年78.36%（2020年84.03%）。

2022年全国卖地收入6.6854万亿元，同比下降23.3%，比2021年卖地收入8.7051万亿元，减少2.0197万亿元。2021年卖地收入比2020年8.4142万亿元，多出2909亿已。尽管卖地收入减少了2万亿元，依然是地方财政收入最主要的来源。

笔者认为，2022年6.6854万亿元、2021年8.7051万亿元、2020年8.4142万亿元，这是1987年9月8日以来，2020年、2021年卖地收入总金额连续二年突破8万亿元之后，2022年卖地收入首次跌破7万亿，意味着土地最收入正式见顶。

2021年，是全国土地招拍挂收入总金额历史最高纪录的年份。2020年全国卖地收入84142亿元，同比增长15.9%，2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，创下34年全国卖地收入最高历史纪录。

其二是笔者分析，2022年全国土地与房地产相关的税收1.9216万亿元（2021年2.0793万亿元、2020年1.9694万亿元），占全国税收收入16.6614万亿元的11.53%（2021年12%、2020年13%）。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的25%以上，说明100块收入里面，房地产、建筑业的税收贡献25块钱。

意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。可想而知，房地产及建筑业的税收，对于地方财政是多么的重要。

2022年全国土地和房地产相关税收为契税5794亿元，比上年下降22%。土地增值税6349亿元，比上年下降7.9%。房产税3590亿元，比上年增长9.5%。耕地占用税1257亿元，比上年增长18%。城镇土地使用税2226亿元，比上年增长4.7%。

其三是笔者统计的分析，2022年全国卖地收入6.6854万亿元（2021年8.7051万亿元、2020年8.4142万亿元），加上土地与房地产相关税收的五项税收1.9216万亿元（2021年2.0793万亿元、2020年1.9694万亿元），房地产总收入8.6070万亿元（2021年10.7844万亿元、2020年10.3836万亿元）。

2022年全国房地产总收入8.6070万亿元，占全国财政收入20.3703万亿元的42.25%（2021年53.24%、2020年56.77%），占地方财政收入10.8818万亿元的79.09%（2021年97.08%、2020年103.7%），占到全国税收收入16.6614万亿元的51.65%（2021年50.39%、2020年67%）。

究竟是什么概念，说明房地产的总收入，占到一年地方财政总收入约80%。按照笔者的统计发现，2022年全国房地产总收入8.6070万亿元，这是1987年9月8日以来，中国房地产总收入第三高，前二次为2020年、2021年，分别突破10万亿元。

如果再加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项全国房地产、建筑业的税收收入超过3万亿元，加上全国卖地收入的6.6854万亿元，2022年全国房地产总收入达到10万亿元（2021年11.7051万亿元、2020年11.2142万亿元）。

按照上面的二组房地产总收入看，分别占到全国财政收入的42.25%、50%，分别占到地方收入的79.09%、91.89%。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外地方财富收入，意味着地方财政100块收入里面，房地产贡献79元-91元。

其四是笔者按照官方的数据显示，1999年到2020年，土地出让收入总额58.9万亿元，到2021年已经突破67.6051万亿元，2022年全国卖地收入回落为6.6854万亿元。过去24年全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元，年平均卖地收入3.0954万亿元。

1999年到2019年，全国土地出让收入总额已经突破50.5万亿元。算上2020年的全国土地出让收入，22年间土地出让收入总额已经达到58.9万亿元。1998年土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。

1999年-2008年10年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。1999年至2011年，这13年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿元。

2011年-2022年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元。过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元，年均5.4112万亿元。